Chcesz kupić mieszkanie? Oto, co musisz wiedzieć

Nie jest to sprawa prosta - lata dobrej prosperity deweloperów doprowadziły do zdecydowanego spadku jakości w budownictwie . Głównie ze względu na fakt, że to klient starał się, o zakup, a deweloper stawiał warunki. Teraz sprawa ma się zupełnie inaczej.

Ryzyko nadal istnieje, jak w każdym biznesie, ale zostało bardzo zminimalizowane i to zarówno przez konkurencję między deweloperami, jak i ustawę deweloperską (o czym później). Poza tym na tle innych możliwości inwestycja w nieruchomości nadal należy do najłatwiej kredytowanych i najbezpieczniejszych.

Jak więc zatem nie dać się nabrać i wybrać dobrą inwestycję? W tym artykule postaramy się przedstawić najważniejsze naszym zdaniem czynniki decydujące, o wiarygodności dewelopera, a także w jaki sposób sprawdzić daną inwestycję i jak przygotować się do zakupu.

Zakup nieruchomości - co powinniśmy wiedzieć?
Wpierw powinniśmy się zdecydować, ile chcemy wydać na nieruchomość. Tańsze rozwiązania to mieszkanie z rynku wtórnego, o nieco większej powierzchni. Jeśli chcemy traktować zakup, jako czystą inwestycję mieszkanie jest zdecydowanie lepszą opcją niż dom. Po pierwsze potrzebny jest mniejszy kapitał, po drugie domy to dalej sprawa indywidualnych gustów.

Mieszkania i apartamenty są zazwyczaj uniwersalne - mają podobny rozkład pomieszczeń, standardowe wielkości itp. Wszystko to sprawia, że łatwiej je sprzedać. Niestety mieszkanie z rynku wtórnego często wymaga remontu nawet jeśli nie widać tego na pierwszy rzut oka . Wiąże się ze znacznym zaangażowaniem ze strony inwestora zarówno czasowym jak i finansowym. Jeśli więc nie jesteśmy firmą lub nie mamy dużego doświadczenia w dziedzinie budownictwa i remontów, zdecydowanie lepiej ulokować kapitał w rynku pierwotnym.

Rynek pierwotny lub jak kto woli deweloperski, mimo większej ceny niesie za sobą spore korzyści. Po pierwsze firma wykonawcza pracująca dla dewelopera często może wykonać wykończenie za nas. Jeśli inwestycja jest duża (20 mieszkań i więcej) wiąże się to z tańszymi, bo wynegocjowanymi hurtowo materiałami, a także niższą ceną robocizny. Nie bez znaczenia jest również możliwość odliczenia podatku VAT nieruchomości zakupionej właśnie na rynku pierwotnym. Takie mieszkanie również łatwiej jest wynająć. Innym zmniejszającym ryzyko czynnikiem jest zaawansowanie budowy. Obiekty w końcowej fazie realizacji i oddane do użytkowania to zawsze bezpieczniejsza inwestycja.

Warto również zwrócić uwagę na towary bardziej luksusowe. Mają one pewną zaletę - wszelkie wahania na rynku finansowym dotyczą ich w znacznie mniejszym stopniu. Sprawa ta dotyczy biżuterii, samochodów kolekcjonerskich, ale także mieszkań i apartamentów w prestiżowej lokalizacji i wysokim standardzie. Przy czym luksus wcale nie musi oznaczać 200 metrowego apartamentu w cenie 12 000 zł/m2 które są często poza naszym zasięgiem!

Dobrym przykładem apartamentów o wysokim standardzie, w rozsądnej cenie będzie tutaj Tęczowe Wzgórze w Wiśle i dostępne tam 26-50 metrowe lokale(w ofercie są również większe). Cena takiego lokum waha się od 7200 zł do 9400 zł za metr kwadratowy z wykończeniem i wyposażeniem. Apartamenty są również dostępne w stanie deweloperskim, a sam obiekt charakteryzuje się wysokim standardem wykończenia.

Jak sprawdzić dewelopera?
Ostatnimi czasy zarówno duża konkurencja jak i ustawodawstwo sprawiły, że klient posiada mocniejszą pozycję niż wcześniej. Może m.in. zażądać od dewelopera przedstawienia na przykład: prospektu informacyjnego, projektu umowy deweloperskiej. Te dwa dokumenty zawierają bardzo wiele informacji dot. Inwestycji. Jest ich oczywiście wiele więcej, np. załączniki do wspomnianych powyżej pism, wypis z KRS, NIP, REGON, a nawet sprawozdanie finansowe dewelopera z ostatnich dwóch lat czy pozwolenie na budowę. Uczciwy i rzetelny deweloper z pewnością nie będzie miał problemów z ich przedstawieniem.

Nie mniej istotnym czynnikiem jest rodzaj prowadzonej przez dewelopera działalności. Te kilka liter na końcu nazwy firmy może nam wiele powiedzieć. Najlepszym przykładem jest spółka Z O.O., gdzie jej twórcy odpowiadają majątkiem prywatnym w bardzo ograniczonym stopniu. Nie trzeba chyba wspominać, że wiąże się to ze zdecydowanie większymi problemami w odzyskaniu naszych pieniędzy, w przypadku ogłoszenia upadłości. A i z taką ewentualnością trzeba się liczyć. Warto również dowiedzieć się, jak długo deweloper działa na rynku lub, jeśli jest to spółka celowa - czy jej członkowie mają jakieś doświadczenie w tej dziedzinie.

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja
Kiedy decydujemy się na zakup nieruchomości, jednym z najważniejszych czynników, jeśli nie najważniejszym jest lokalizacja. Dobrymi lokalizacjami są z pewnością centra miast, ale także markowe miejscowości turystyczne. Polski rynek nieruchomości zaczyna pokazywać pewne elementy przesycenia, a deweloperzy prześcigają się w zachwalaniu swoich "produktów".

Często możemy usłyszeć sformułowania "w centrum, ale jednocześnie na uboczu", "doskonale skomunikowane", "bliskość plaży/wyciągu narciarskiego/jeziora". Gdy jednak przyjdziemy zobaczyć obiekt na własne oczy okazuje się, że albo faktycznie jesteśmy w centrum, ale tak naprawdę nie jest cicho lub odwrotnie- jest cicho, ale do centrum trzeba wybrać się na długi, półgodzinny spacer. Doskonała komunikacja okazuje się dostępem do dziurawej drogi publicznej, a bliskość jeziora czy plaży oznacza, że znajdują się one jedynie w obrębie miejscowości, w której mamy zakupić nieruchomość, a nie jakby się mogło wydawać, na "wyciągnięcie ręki".

Dlatego właśnie na lokalizację należy zwracać szczególną uwagę. Są oczywiście miejsca, które mogą spełniać dwie z trzech opcji, a czasem nawet trzy. Taką inwestycją jest wspomniany wcześniej apartamentowiec budowany w Wiśle. Najlepiej oczywiście przekonać się na własną rękę i odwiedzić inwestycję, która nas interesuje. Zazwyczaj wizyta na obiekcie rozwiewa wszelkie nasze wątpliwości dotyczące zakupu.

Apartamenty wakacyjne, condo hotele
Kolejnym czynnikiem, który może wpłynąć na decyzję, o zakupie jest atrakcyjność pod względem wynajmu. Nieruchomość ma tę właściwość, że może sama zarabiać na siebie. W tym momencie oczywiście największą rolę odgrywa miejsce, w którym się znajduje. Opcje są dwie - stały wynajem w centrum miasta i długa umowa na kilkanaście miesięcy lub krótkoterminowy wynajem turystom. Pierwsza możliwość daje gwarancję stabilności, ale jest zdecydowanie mniej dochodowa. Chyba, że dysponujemy towarem naprawdę luksusowym. W przypadku drugiej opcji istnieją pewne formy minimalizacji ryzyka.

Ostatnimi czasy deweloperzy biją się na oferty tzw. condo hoteli czy nieruchomości wakacyjnych. Spora część z nich zatrudnia profesjonalnego operatora obiektu, który zajmuje się późniejszym wynajmem. Dzięki takiej możliwości jesteśmy w stanie zakupić mieszkanie, które zarobi na siebie w okresie 10-15 lat. Niekiedy jest to 20 lat, wszystko zależy od obłożenia w danym rejonie. Powiat cieszyński zajmuje w tej chwili czwarte miejsce, jeśli chodzi , o ilość udzielonych turystom noclegów (Dane z GUS - Turystyka w 2011 r.) i poza Krakowem stanowi najlepsze miejsce dla podobnych inwestycji na Południu Polski.

Stąd też, jeśli myślimy o tym, by nie tylko mieć mieszkanie, ale również znacząco ograniczyć koszty jest to ciekawa możliwość. Wariantów jest bez liku - na rynku odnajdziemy oferty zakupu mieszkania z gwarantowaną stopą zwrotu rzędu 7-10% wartości mieszkania rocznie, w okresie czasu od 3 do nawet 20 lat. Bądźmy jednak ostrożni - mimo, iż brzmi to kusząco - 170%-200% w ciągu 15-20 lat, a do tego mieszkanie na własność!

Niestety nic nie jest za darmo. Rozsądne oferty wahają się w granicach 3-5 lat gwarantowanego zysku (w wys. około 6-9% rocznie),a po tym okresie podpisanie umowy z podziałem zysków 50/50. Wszystko powyżej tych ofert znacząco odbija się na cenie mieszkania, ponieważ deweloper musi skądś wziąć kapitał na pokrycie swoich zobowiązań wobec klienta. Często są to kwoty rzędu 30%. Kończy się na tym, że być może otrzymamy zwrot z inwestycji, ale w ostatecznym rozrachunku zarobimy mniej niż na zwykłej lokacie. Wszystko dlatego, ze rzeczywista wartość mieszkania będzie 30-40% mniejsza (do podniesionej na początku wartości dochodzi jeszcze koszt remontów i przeniesienie nieruchomości na rynek wtórny).

Wynajem mieszkań ma też pewne ograniczenia - lokum nie może być używane albo latem (jeśli mieszkanie jest nad morzem) albo zimą i w wakacje(góry), a przeważnie jest dostępne maksymalnie 2 tygodnie do 1 miesiąca w roku. W końcu musi na siebie zarabiać.

Podsumowując...
Jeśli jednak zachowamy zdrowy rozsądek i dokładnie przyjrzymy się każdej ofercie pod kątem postępu prac, lokalizacji, jakości samego budynku (kwestia dobrego wykonawcy), a do tego zapoznamy się z dostępnymi dla danej inwestycji dokumentami, możemy znacząco zmniejszyć ryzyko zakupu.

Krzysztof Klich,

Budowlaniec z 15 letnim doświadczeniem w branży deweloperskiej, prezes Przedsiębiorstwa Budowlanego APEX z Bielska-Białej (wyróżnionego przez Ministra Budownictwa i Transportu Modernizacja roku 2009 oraz Diamenty Forbesa 2011)

Adres wymienionej w artykule inwestycji: http://www.teczowewzgorze.pl