Inwestorzy z branży magazynowej dostrzegają rosnący potencjał naszego województwa

Firma została założona w 1989 roku w Teksasie przez Rossa Perota Jr. w celu realizacji wizji Alliance Texas - nowego centrum gospodarczego życia regionu. Jego sercem stało się Fort Worth Alliance Airport, pierwsze na świecie lotnisko wykorzystywane wyłącznie do obsługi potrzeb przemysłu. W ramach tej inwestycji powstał Alliance Global Logistics Hub, największy w Stanach Zjednoczonych port śródlądowy. Wpływ ekonomiczny Alliance Texas na amerykańską gospodarkę szacuje się obecnie na 76 miliardów dolarów. Dzięki Alliance Texas powstało 62 000 nowych miejsc pracy, diametralnie zmieniając miasto Fort Worth i jego okolice.

W Stanach Zjednoczonych Hillwood jest dziś uznanym deweloperem wielofunkcyjnych obiektów, pełniących funkcje przemysłowe, handlowe i mieszkaniowe. Projekty firmy często są realizowane w celu rewitalizacji terenów, w bliskiej współpracy ze społecznościami lokalnymi. Wśród wyróżniających się flagowych inwestycji dewelopera są takie jak: Alliance California, park przemysłowo-biurowy w San Bernardino w Kalifornii, zbudowany na miejscu dawnej bazy sił powietrznych Stanów Zjednoczonych, czy Victory Park w Dallas, wielofunkcyjna przestrzeń obejmująca halę widowiskowo-sportową, muzeum nauki i historii naturalnej, hotele, mieszkania i biura. W 2014 roku Hillwood rozszerzył działalność na Europę, w tym Polskę. Rok później rozpoczęła się realizacja pierwszej samodzielnej inwestycji deweloperskiej w Ożarowie koło Warszawy.

Pierwsza pod Częstochową

Obecnie Hillwood posiada w Polsce ponad 30 aktywnych obiektów. Swoją działalność skupia na pięciu głównych rynkach magazynowych (Warszawa, Łódź, Poznań, Wrocław, Górny Śląsk), ale także inwestuje w nowych, perspektywicznych lokalizacjach (np. Częstochowa, Kutno, Świebodzin). Jednym z najnowszych obiektów jest park magazynowy Hillwood Częstochowa Zachód, który jest pierwszą dużą inwestycją magazynową w rejonie Częstochowy. Dwie nowoczesne hale magazynowe o łącznej powierzchni ponad 57 tys. mkw. powstają w Gruszewni koło Kłobucka. W pierwszej z nich są właśnie prowadzone prace wykończeniowe. Bezpośrednie położenie przy drodze nr 43, łączącej Częstochowę z Wieluniem, zapewnia doskonałą widoczność obiektu oraz szybki dostęp do pobliskiego węzła autostrady A1 „Częstochowa Jasna Góra”.

Nowe centrum logistyczne w Kłobucku jest kolejnym budowanym przez Hillwood poza największymi rynkami, jak Warszawa czy Łódź. Deweloper identyfikuje nowe lokalizacje, które mają potencjał do obsługi najemców z branż logistycznej i przemysłowej. Według Hillwood, miasta takie jak Częstochowa, dzięki rozwojowi infrastruktury dróg szybkiego ruchu, stają się odpowiednimi miejscami do inwestycji magazynowych. Skomunikowanie nowego centrum logistycznego z resztą Polski będzie możliwe dzięki szybkiemu dostępowi do węzła autostrady A1 „Częstochowa Jasna Góra” przez drogę krajową nr 43 i drogi dojazdowe, które Hillwood chce wybudować w pobliżu obiektu.

- Coraz więcej działających w Polsce firm potrzebuje nowoczesnych powierzchni magazynowo-produkcyjnych poza głównymi lokalizacjami logistycznymi. Rozwój infrastruktury drogowej przyczynia się do powstawania nowych centrów logistycznych, takich jak Częstochowa. Wkrótce na mapie magazynowej Polski będzie można zaznaczyć również centrum logistyczne Hillwood Częstochowa Zachód, co jest kolejnym dowodem na zainteresowanie Hillwood inwestycjami w mniejszych miastach - mówi Hubert Michalak, prezes zarządu Hillwood Polska. - Zdecydowaliśmy się na inwestycję w okolicach Częstochowy także ze względu na dostępność wykwalifikowanych pracowników. Przyszłych najemców mogą przekonać również niższe niż w najpopularniejszych lokalizacjach koszty prowadzenia działalności - dodaje Hubert Michalak.

- Zależy nam, żeby inwestorzy zewnętrzni dowiedzieli się o biznesowym potencjale Kłobucka. Dzięki takim inwestycjom, jak ta firmy Hillwood, informacja o naszej otwartości na przedsiębiorców idzie w świat. Z roku na rok odnotowujemy w gminie wzrost gospodarczy, co przekłada się na rosnące wpływy z podatków. Równolegle staramy się o wybudowanie obwodnicy Kłobucka w ciągu drogi krajowej nr 43, aby jeszcze bardziej zwiększyć logistyczne i biznesowe możliwości gminy - mówi Jerzy Zakrzewski, burmistrz gminy Kłobuck.

Obecni w regionie od 5 lat

Warto dodać, że Hillwood jest aktywny w województwie śląskim od 5 lat, czyli od początku swojej obecności w Polsce. Pierwszą inwestycją w regionie było nabycie parku magazynowego w Bielsku-Białej przy drodze ekspresowej S1. W skład inwestycji wchodziły 2 budynki o łącznej powierzchni ponad 40 tys. mkw.

Wyjątkową inwestycją jest kompleks Hillwood Sosnowiec Zagłębie. Powstał na miejscu centrum handlowego, które jako pierwsze w Polsce zostało najpierw zamknięte, a później wyburzone w 2017 roku, zaledwie po 16 latach istnienia. Pierwsza hala logistyczna o powierzchni około 50 tys. mkw. powstała w 2018 roku. Cała jest w pełni wynajęta.

- Obecnie w Sosnowcu budujemy drugi mniejszy budynek w ramach tego samego projektu. Prowadzimy już rozmowy z potencjalnymi najemcami. Hillwood Sosnowiec Zagłębie ma strategiczne położenie w centrum konurbacji śląskiej. Tuż przy wjeździe do parku znajdują się przystanki linii tramwajowej oraz licznych linii autobusowych. Park posiada bezpośrednie połączenie z drogą krajową S86 i autostradą A4, oddaloną 6,5 km na południe - mówi prezes Hubert Michalak.

Jedną z największych inwestycji magazynowych w regionie jest Hillwood Ruda Śląska. Docelowo projekt oferować będzie ponad 63 tys. mkw. powierzchni magazynowo-biurowej. Park znajduje się bezpośrednio przy węźle na Trasie Średnicowej. Lokalizacja nieruchomości umożliwia szybki dostęp do węzła „Wirek” autostrady A4 oraz węzła „Gliwice Sośnica” autostrady A1. Park logistyczny w Rudzie Śląskiej zapewnia więc dogodne połączenie komunikacyjne pracownikom, klientom i poddostawcom. Nic więc dziwnego, że szybko znajdują się najemcy. W trzecim kwartale 2019 r., po ukończeniu pierwszego etapu inwestycji, wprowadzi się do niego m.in. firma z branży motoryzacyjnej IWM Automation. Tu także realizowana jest budowa śląskiego centrum dystrybucyjnego dla DPD, wiodącej firmy kurierskiej.

Kolejny park logistyczny

Hillwood Polska planuje także rozpocząć realizację kolejnego parku logistycznego na terenie Częstochowy. - Wierzymy, że położenie przy budowanej autostradzie A1 pomiędzy Górnym Śląskiem a Polską Centralną jest doskonałą lokalizacją zarówno dla firm lokalnych, jak i globalnych. Stąd zainteresowanie rejonem Częstochowy i decyzja o inwestycji w Kłobucku. To miasto zyskuje dzięki coraz lepszej infrastrukturze drogowej. Trasy, którymi w ciągu dwóch godzin można wyjechać z miasta, wyznaczają obszar, na którym mieszka niemal 8,8 mln osób. Natomiast w ciągu maksimum 8 godzin można dotrzeć do ok. 60 mln osób. Łatwiej jest też rekrutować pracowników w tym regionie niż w najatrakcyjniejszych lokalizacjach w Polsce. Nie brakuje więc argumentów za tym, że Częstochowa to bardzo atrakcyjna lokalizacja i jesteśmy zainteresowani dalszymi inwestycjami. Wkrótce planujemy rozpocząć realizację kolejnego parku logistycznego na terenie miasta Częstochowy - zdradza nam plany prezes Hubert Michalak.

Dlaczego Hillwood wybiera na lokalizację swoich inwestycji woj. śląskie? Magazyny zbudowane na Górnym Śląsku mogą służyć do obsługi klientów nie tylko z Polski, ale także z Niemiec, Czech, Austrii i Węgier. Znaczenie tej lokalizacji podnoszą też bardzo atrakcyjne ceny najmu.

- Z naszych analiz na potrzeby raportu „Small town, big deal” wynika, że na Górnym Śląsku są jedne z najniższych stawek czynszu bazowego w magazynach typu big box, czyli wielkopowierzchniowych, liczących ponad 10 tys. mkw. i mających standardowo co najmniej 10 m wysokości. Oprócz tego, w miastach konurbacji śląskiej obserwujemy spore zróżnicowanie pod względem liczby oferowanych miejsc pracy. Według danych Manpower, powiaty będziński, dąbrowski czy mikołowski charakteryzują się dużą liczbą wolnych stanowisk. Jednocześnie niska ich liczba występuje w sąsiednich miastach, takich jak: Bytom, Chorzów czy Ruda Śląska. Podpowiada to nam, gdzie najszybciej nasi najemcy będą w stanie znaleźć pracowników - tłumaczy prezes Hubert Michalak.

To też wpływa na lokalizacje przyszłych inwestycji. Na zabezpieczonych gruntach w całej Polsce Hillwood ma w tej chwili zaplanowane ponad 2 mln mkw. powierzchni magazynowych. Jeśli chodzi o Górny Śląsk, to nowe centra powstaną w Gliwicach i Mysłowicach. Prowadzone są też zaawansowane prace nad kolejnym projektem położonym w okolicach autostrady A1.

Dwa modele biznesowe

W branży magazynowej można wyróżnić dwa modele biznesowe - budowanie hali pod konkretne zamówienie oraz budowanie hali, a później jej wynajmowanie.

Zdaniem Hillwood Polska, krajowy rynek magazynowy jest w tej chwili tak chłonny, że hala zbudowana w dobrej lokalizacji na pewno będzie wynajmowana bez względu na to, czy była zbudowana pod konkretne zamówienie, czy spekulacyjnie. Ze względu na duży popyt i mniejszą podaż największy udział mają inwestycje w całości robione na zamówienie lub wstępnie wynajęte jeszcze przed zakończeniem budowy. Hillwood jest deweloperem, który buduje w obu modelach biznesowych.

Magazyn zbudowany w Olsztynku na zamówienie Zalando Lounge wzbudził chyba najwięcej uznania spośród wszystkich dotychczasowych inwestycji Hillwood w Polsce. - Dostaliśmy za niego m.in. prestiżową nagrodę CEE Manufacturing & Logistics Awards od CEO Manufacturing Magazine i EuropaProperty.com. Projekt ten zdobył też tytuł „Top Inwestycji Polski Wschodniej” podczas ubiegłorocznego Wschodniego Kongresu Gospodarczego. Budując w formule „build to suit” - czyli na miarę - skupiamy się na tym, żeby spełnić wszystkie specyficzne potrzeby klienta, a w tym przypadku lidera handlu e-commerce - mówi Hubert Michalak.

Oprócz Zalando, w formule BTS Hillwood zbudował również obiekty dla takich firm jak: DPD w Pruszkowie, Metsa Tissue w Krapkowicach na Opolszczyźnie, TIM we Wrocławiu, 3LP we Wrocławiu oraz Dirks w Krośnie Odrzańskim. Najemcom gwarantowane są długoterminowe umowy najmu oraz pełna administracyjna i techniczna obsługa obiektów.

- W formule spekulacyjnej budujemy niejako na własne ryzyko. Oczywiście znając wymagania firm logistycznych i produkcyjnych, wiemy, czego potrzebują, więc ryzyko niepowodzenia jest małe - dodaje Hubert Michalak.

O lokalizacji obiektu produkcyjnego lub logistycznego decyduje szereg czynników. Są takie, które wynikają z natury prowadzonej działalności albo z lokalizacji klientów i dostawców czy z sytuacji na lokalnym rynku pracy. Jeszcze inne biorą się z rachunku ekonomicznego, w którym jednym z kluczowych elementów są koszty zakupu gruntu, utrzymania obiektu lub koszty najmu.

Nie bez znaczenia jest także dojrzałość danego rynku lokalnego, mierzona m.in. dostępnością istniejących powierzchni magazynowych i dostępnością gruntów pod inwestycje przemysłowe. Wybierając lokalizację, Hillwood ocenia też warunki, jakie panują lokalnie, jeśli chodzi np. o czas uzyskiwania potrzebnych zgód oraz liczbę firm działających na danym terenie i w interesujących Hillwood branżach.

Dodatkowymi atutami danego rynku są zachęty inwestycyjne, jak np. ulgi podatkowe lub ogólniej - klimat inwestycyjny panujący w danym regionie.

- Największe jednak znaczenie ma istniejąca i planowana infrastruktura drogowa. 61% popytu w Polsce przypada na najemców z logistyki i sieci handlowych. Dla nich ogromne znaczenie mają drogi, ponieważ transport stanowi ponad 50% kosztów funkcjonowania łańcucha dostaw - mówi prezes zarządu Hillwood Polska.

O atrakcyjności województwa śląskiego świadczą inwestycje innych firm z tej samej branży. Na początku października Panattoni Europe poinformował o rozpoczęciu budowy Panattoni Park Częstochowa. W dwóch nowoczesnych halach powstanie w sumie 30 400 mkw. powierzchni klasy A. Oddanie najemcom pierwszych powierzchni zaplanowano na luty 2020 roku.