Mieszkania buduje się dziś dla inwestorów, bo kupujący na kredyt praktycznie zniknęli. Deweloperzy wstrzymują nowe inwestycje

Już w czerwcu br. deweloperzy raportowali, że nawet 70 proc. mieszkań sprzedają klientom gotówkowym, a więc najczęściej inwestorom chcącym zarabiać na odsprzedaży lub wynajmie. W sierpniu u niektórych firm (np. Robyg) było to już ponad 80 proc. Dobrze pokazuje to, jak dalece sytuacja na rynku odbiega dziś od normy.

– W przeciętnych warunkach rynkowych (...) udział transakcji gotówkowych na świecie bywa najczęściej jednocyfrowy, nie przekraczając zazwyczaj poziomu 10 procent – zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Tymczasem większość osób marzących o zakupie M na własne potrzeby musiała odłożyć marzenia na półkę. Według BIK winne są drogie i słabo dostępne kredyty hipoteczne, na które praktycznie nie ma dziś popytu – w sierpniu 2022 r. wnioskowało o nie zaledwie 12,39 tys. osób. Tymczasem rok wcześniej było to 42,54 tys. osób. W połączeniu z bardzo wysokimi cenami mieszkań droga do własnego M jest dziś dla przeciętnego Polaka po prostu zamknięta.

– Wiele osób kupowało i nadal kupuje nieruchomości w celach inwestycyjnych, co doprowadziło do patologicznej sytuacji na rynku – skarży się Anna z Warszawy, która od dłuższego czasu bezskutecznie próbuje nabyć mieszkanie w stolicy. – Niektórzy mają po kilka mieszkań, inni nie mogą sobie pozwolić nawet na jedno, a ceny najmu są tak wysokie, że wielu Polakom ciężko jest jednocześnie wynajmować lokum i odkładać pieniądze na wkład własny.

Warto zauważyć, że nawet na rynku mieszkaniowym zdominowanym przez inwestorów o klienta trzeba walczyć. W sierpniu sprzedaż mieszkań na 7 największych rynkach w kraju była o 11 proc. gorsza niż w lipcu i aż o ponad 47 proc. niższa niż przed rokiem. Jak wynika z badania przeprowadzonego przez Otodom, firmy sprzedające mieszkania starają się skusić nabywców dodatkowymi zaletami swoich osiedli, takimi jak:

• rozwiązania ekologiczne,
• urządzenia smart home,
• automatyka obniżająca koszty utrzymania budynku.

Jak przyznaje część deweloperów, nawet te działania nie zawsze są jednak wystarczające, by przekonać klientów do zakupu.

– Sytuacja w pierwszym półroczu była trudna dla całego rynku nieruchomości. (…) Osoby poszukujące lokum zostały w znacznej mierze pozbawione możliwości nabycia mieszkania – mówi Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper. – Zmniejszony popyt powoduje, że większość deweloperów, w tym także nasza spółka, wstrzymała uruchamianie nowych inwestycji.

Zastój w budownictwie sugerują dziś nie tylko wypowiedzi deweloperów, ale też dane GUS. W pierwszym półroczu 2022 r. oddano co prawda do użytku więcej mieszkań i domów niż przed rokiem (o 3,9 proc.), ale liczba nieruchomości, których budowę rozpoczęto spadła o 17,2 proc. To sygnał hamowania koniunktury, widocznego także – choć słabiej – w liczbie wydawanych pozwoleń na budowę (niższa o 0,3 proc. rok do roku).

– Na zakup mieszkania w tej chwili może sobie pozwolić coraz węższa grupa Polaków: kredyty hipoteczne szybują w górę, a oferta deweloperów będzie się kurczyć. Ostrożnie planujemy nowe inwestycje, bo zwyczajnie brakuje nam gruntów, a koszty budowy szacujemy odpowiedzialnie, w pierwszej kolejności chcąc sfinalizować inwestycje już rozpoczęte i zapewniając płynność funkcjonowania – wyjaśnia Tomasz Stoga, Członek Zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Prezes Profit Development SA.

Ogółem między styczniem a czerwcem 2022 r. w całej Polsce oddano do użytkowania 109,5 tys. mieszkań i domów. Najwięcej przybyło ich w województwach:

• mazowieckim (17,1 proc.),
• wielkopolskim (11,3 proc.),
• małopolskim (10,2 proc.).

– Przeciętny czas trwania budowy nowego budynku mieszkalnego (...) w 1 półroczu 2022 r. zwiększył się o 1 miesiąc w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego i wyniósł 42,5 miesiąca – podaje GUS. – Budynki wielorodzinne przekazane do eksploatacji w analizowanym okresie wznoszono w czasie prawie 2-krotnie krótszym niż jednorodzinne.

Choć hamująca koniunktura w mieszkaniówce uderza przede wszystkim w deweloperów, warto pamiętać, że ma ona skutki także dla innych podmiotów gospodarczych. Mniejsza aktywność na budowach oznacza mniej pracy dla firm budowlanych, które już dziś zmagają się z kryzysem. Na tym jednak nie koniec.

– Gdy nie będzie nowych mieszkań w budowie, to zarówno producenci materiałów budowlanych, jak i wyposażenia mieszkań, AGD – zasadniczo duża część gospodarki mocno to odczuje. Taka sytuacja zapewne będzie skutkować zwolnieniami pracowników także poza branżą deweloperską – prognozuje prezes zarządu Lokum Deweloper.