Mieszkania na sprzedaż Katowice. Jak znaleźć w Katowicach wymarzone M i na co zwrócić uwagę przy zakupie?

Jeśli chodzi o mieszkania na sprzedaż, Katowice to jeden z najdynamiczniej rozwijających się rynków w Polsce. Nowe inwestycje powstają tu jak grzyby po deszczu, a popyt na mieszkania od kilku lat utrzymuje się na wysokim poziomie. Wygodnych i tanich lokali szukają dziś w tym mieście zarówno osoby marzące o własnym M, jak i inwestorzy planujący zarabiać na wynajmie mieszkań. Przy tak ogromnym zainteresowaniu znalezienie atrakcyjnego mieszkania w Katowicach nie jest jednak łatwe, a na kupującego czyha wiele pułapek. Jak skutecznie szukać wymarzonego lokum i na co uważać przy zakupie?

Ceny mieszkań w Katowicach. Ile trzeba zapłacić za wymarzone M?

Jak wynika z raportu „Polski rynek nieruchomości” opublikowanego przez serwis Gratka.pl, aż 90 proc. osób szukających w tym serwisie mieszkania na sprzedaż w Katowicach rozglądało się za czymś nie droższym niż 5000 zł/mkw. Niestety, tak tanie lokale trudno w Katowicach znaleźć. Od 2013 roku koszt zakupu mieszkania systematycznie rośnie zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – przykładowo w 2018 r. nowy lokal mieszkalny kosztował w Katowicach średnio 5846 zł/mkw., a lokal z drugiej ręki średnio 4200 zł/mkw. Co więcej, eksperci przewidują, że w najbliższych latach można się spodziewać nie obniżek, a co najwyżej ustabilizowania się cen.

Wysokie ceny to złe wieści dla kupujących, którzy muszą zaciągać coraz wyższe kredyty hipoteczne, żeby móc pozwolić sobie na zakup własnego M. Nie znaczy to jednak, że znalezienie przystępnego cenowo mieszkania w Katowicach jest niemożliwe. Podane ceny mieszkań są cenami średnimi, co oznacza, że na rynku nieruchomości pojawiają się zarówno lokale droższe, jak i tańsze. Szukając wymarzonego lokum, trzeba polować na okazje i nie zwlekać zbyt długo z decyzją – szczególnie na rynku wtórnym sprzedający są często skłonni sprzedać mieszkanie pierwszej w miarę zdecydowanej osobie.

Lepiej kupić mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego?

Jak wynika ze wspomnianego raportu serwisu Gratka.pl, w Katowicach, podobnie jak w całym kraju, nabywcy szukają przede wszystkim niedużych i wygodnych mieszkań w okolicy pełnej sklepów, punktów usługowych i szkół.

– Kupującym mieszkania zależy na dobrej lokalizacji, klarownym rozkładzie, dobrym nasłonecznieniu i kondygnacji (…) – czytamy w raporcie Gratki. – Modelowym mieszkaniem jest dwu-, trzypokojowy lokal na 1. piętrze w czteropiętrowym budynku, zorientowany na południowy zachód, położony w atrakcyjnej i dobrze skomunikowanej dzielnicy.

Jak łatwo się domyślić, takie mieszkania na sprzedaż dużo trudniej jest znaleźć na rynku pierwotnym – nowe inwestycje mieszkaniowe powstają raczej na przedmieściach, z dala od centrum, często w okolicach ze słabą infrastrukturą. Co gorsza, nowe mieszkania w dobrych lokalizacjach często wyprzedają się już na etapie tzw. dziury w ziemi. Lokale z rynku pierwotnego są też droższe, choć trzeba wziąć pod uwagę, że rzadziej będą z kolei wymagać remontów. Nowe osiedla często oferują też udogodnienia, których brakuje w starszym budownictwie – np. windy w niższych blokach, wózkownie czy garaże podziemne.

Rynek wtórny oferuje większy wybór atrakcyjnie położonych mieszkań na sprzedaż. Katowice nie są pod tym względem wyjątkowe – dobra lokalizacja i rozbudowana infrastruktura to zalety większości używanych mieszkań na sprzedaż na Śląsku. Lokale z rynku wtórnego są też sporo tańsze, choć trzeba pamiętać, że część z nich może potrzebować remontu lub co najmniej lekkiego odświeżenia. Ogółem można jednak stwierdzić, że dla osoby szukającej mieszkania w Katowicach korzystniejszą opcją będzie rynek wtórny.

Mieszkanie w Katowicach: jak go szukać, żeby znaleźć?

Szukając mieszkania na sprzedaż w Katowicach, warto robić to wielotorowo. Osoba, która tylko od czasu do czasu zajrzy na wybrany serwis ogłoszeniowy, przegapi wiele ciekawych ofert. Żeby prowadzić poszukiwania skutecznie, najlepiej jest wykorzystywać jednocześnie wszystkie poniższe kanały:

• serwisy ogłoszeniowe – warto przeglądać więcej niż jeden;
• grupy na Facebooku – najlepsze będą te lokalne;
• papierowe ogłoszenia rozlepione po okolicy – często można tak znaleźć unikalne oferty;
• poczta pantoflowa – niech znajomi dają znać, ilekroć usłyszą o atrakcyjnym mieszkaniu.

Żeby w gąszczu ofert odnaleźć te najbardziej atrakcyjne, należy wiedzieć, na co zwracać uwagę na tym etapie poszukiwań. Chcąc przykuć uwagę nabywców, wielu sprzedających nieco nagina fakty, zaniżając podaną w ogłoszeniu cenę albo opisując wady mieszkania w taki sposób, żeby wyglądały na zalety. Na szczęście wystarczy odrobina uwagi i zdrowy rozsądek, by uniknąć tych pułapek. Najważniejsze zasady to:

• nie przekraczaj zaplanowanego budżetu – zakup zbyt drogiego lokalu to ryzyko, że zabraknie pieniędzy na jego wykończenie lub remont;
• wiedz, czego szukasz – im dokładniejsza wizja poszukiwanego mieszkania, tym mniej czasu traci się na przeglądanie niedopasowanych ofert;
• porównuj ceny – jeśli mieszkanie jest dużo tańsze niż podobne lokale w okolicy, może mieć jakąś ukrytą wadę;
• kieruj się logiką, nie emocjami – zakup pod wpływem impulsu rzadko jest udany;
• przyglądaj się uważnie zdjęciom – uwaga na sztuczki takie jak fotografowanie za pomocą obiektywu szerokokątnego (lokal wydaje się wtedy większy) lub sztuczne rozjaśnianie zdjęć (lokal wydaje się bardziej słoneczny);
• weryfikuj informacje – kontaktując się ze sprzedającym, warto dopytać, co dokładnie obejmują kwoty podane w ogłoszeniu.

Na co zwrócić uwagę podczas oglądania mieszkania?

Mając już upatrzone mieszkanie w Katowicach, nabywca kontaktuje się ze sprzedającym i umawia się na oglądanie lokalu. To bardzo ważny etap, do którego warto odpowiednio się przygotować. Przede wszystkim klient powinien sporządzić listę pytań i wątpliwości, które będzie chciał zadać właścicielowi, a także listę rzeczy do sprawdzenia – w przeciwnym razie łatwo podczas wizyty o czymś zapomnieć.

Jeśli chodzi o rzeczy, na które należy zwrócić szczególną uwagę podczas oględzin mieszkania na sprzedaż, Katowice nie różnią się znacząco od innych miast. Rzeczy, które trzeba bezwzględnie skontrolować, to:

• dojazd i miejsca parkingowe – warto upewnić się, czy jego cena jest już zawarta w cenie mieszkania;
• komunikacja miejska – w razie awarii samochodu odległość do przystanków będzie mieć duże znaczenie;
• infrastruktura – warto pokręcić się po okolicy, wypatrując sklepów, szkół, banków, placówek pocztowych itp.;
• otoczenie budynku – powinno być zadbane i bezpieczne dla pieszych, a altany śmietnikowe łatwo dostępne;
• klatka schodowa i winda – ich stan może wiele powiedzieć o mieszkających w budynku ludziach;
• drzwi i okna – powinny być szczelne i wygodnie się otwierać;
• ściany – należy zbadać, czy są proste oraz wypatrywać pęknięć i śladów wilgoci lub grzyba;
• podłogi – muszą być równe i w dobrym stanie;
• rozmieszczenie i stan gniazdek – warto podłączyć coś na chwilę do każdego gniazdka i sprawdzić, czy płynie prąd;
• sprawność instalacji grzewczej, wodnej i gazowej – je również trzeba w miarę możliwości przetestować;
• pomieszczenia dodatkowe – warto obejrzeć miejsca takie jak piwnica czy wózkownia oraz spytać o zasady ich użytkowania.

Jeśli jest taka możliwość, przy okazji oględzin mieszkania na sprzedaż warto też porozmawiać chwilę z sąsiadami. Potrafią oni być prawdziwą kopalnią informacji – często dopiero od sąsiada potencjalny nabywca mieszkania dowie się, że w lokalu jest problem z hałasem lub wilgocią.

Co jeszcze sprawdzić przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży mieszkania?

Jeżeli chodzi o mieszkania na sprzedaż, Katowice są miastem, gdzie lokale sprzedają się szybko – popyt na nieruchomości jest wysoki, a liczba mieszkań wciąż niewystarczająca w stosunku do potrzeb. Sprawia to, że łatwo ulec presji czasu i zdecydować się na jak najszybsze podpisanie umowy kupna-sprzedaży. Niestety, pośpiech zazwyczaj jest złym doradcą i nabywca dopiero po sfinalizowaniu transakcji odkrywa, że nie wszystko sprawdził jak należy. Nie znaczy to, że z kupnem mieszkania warto zwlekać – dobrze jest jednak upewnić się przed podpisaniem umowy, że zakup został dobrze przemyślany.

Zobacz atrakcyjne mieszkania na sprzedaż w Katowicach na stronie lub w aplikacji Gratki

Sprawdziwszy stan techniczny upatrzonego mieszkania na sprzedaż, koniecznie trzeba jeszcze sprawdzić jego stan prawny. W tym celu należy uzyskać od sprzedającego numer księgi wieczystej lokalu i uważnie zapoznać się z jej treścią. Dostęp do księgi można uzyskać w wydziale ksiąg wieczystych odpowiedniego dla danej lokalizacji sądu rejonowego lub też na stronie internetowej Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju.

W księdze wieczystej należy sprawdzić następujące działy:

• dział II – znajdują się tu podstawowe dane mieszkania (adres, metraż itp.) oraz dane właściciela lokalu;
• dział III – tu zawarte będą informacje o ewentualnych roszczeniach innych osób wobec lokalu (m.in. o przysługujących osobom trzecim prawach i służebnościach);
• dział IV – tutaj można znaleźć informację o tym, czy mieszkanie jest obciążone hipoteką i w jakiej wysokości.

Bardzo ważnym elementem księgi wieczystej jest też rubryka „Wzmianki” (występuje w każdym dziale), w której sąd rejonowy zaznacza, czy rozpatrywany jest obecnie wniosek o dokonanie w księdze nowego wpisu. Jeśli w księdze zapisano jakieś wzmianki, warto dowiedzieć się więcej – może się bowiem np. okazać, że mieszkanie zostało właśnie obciążone hipoteką, ale informacja o tym nie znalazła się jeszcze w księdze.

Inne dokumenty, które koniecznie należy sprawdzić przed podpisaniem umowy zakupu mieszkania, to:

• wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
• zaświadczenie, iż w lokalu nikt nie jest zameldowany (można też uzyskać informację na ten temat w urzędzie gminy),
• zaświadczenie, iż sprzedający nie zalega z żadnymi opłatami (m.in. czynsz do spółdzielni, media, wywóz śmieci).

Ten ostatni dokument powinien wystawić sprzedający, a jeśli nabywane jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez założonej księgi wieczystej – zaświadczenie wystawia odpowiednia spółdzielnia mieszkaniowa.

Mieszkania na sprzedaż Katowice – bez pośredników czy z pośrednikami?

Na koniec warto zadać jeszcze jedno pytanie: czy kupując mieszkanie w Katowicach, warto skorzystać z usług pośredników nieruchomości? Odpowiedź brzmi: z pewnością nie jest to niezbędne, jednak jeśli kupującemu zależy na szybkiej transakcji lub nie zna on zbyt dobrze lokalnego rynku, agencja nieruchomości może znacząco ułatwić proces zakupu. To także dobra opcja dla osób mniej doświadczonych w kupowaniu mieszkań – z pośrednikiem łatwiej będzie przejść przez wszystkie etapy transakcji.

Dlaczego skorzystanie z usług pośrednika może się opłacić? Dobre agencje nie tylko często mają dostęp do unikalnych ofert, ale też wyręczając klienta przy wielu uciążliwych czynnościach związanych z zakupem mieszkania. Agent m.in.:

• przeszuka w imieniu klienta bazę ofert, wybierając te najlepiej dopasowane,
• zorganizuje oględziny lokalu,
• sprawdzi stan prawny mieszkania,
• podpowie, jakie dokumenty przygotować,
• weźmie udział w negocjacjach cenowych ze sprzedającym.

Szczególnie pomocne mogą się okazać mniejsze, lokalne agencje, których przedstawiciele zwykle doskonale znają miejscowy rynek nieruchomości. W Katowicach tego typu firm nie brakuje, klient ma zatem wiele opcji do wyboru.

Przed nawiązaniem współpracy z agencją nieruchomości trzeba jednak upewnić się, czy jest to firma godna zaufania. Przy wyborze warto kierować się przede wszystkim renomą danego biura nieruchomości oraz opiniami poprzednich klientów. Zawsze warto też uzyskać dokładną informację na temat tego, za co dokładnie klientowi przyjdzie zapłacić. Agent nieruchomości powinien aktywnie pomagać w znalezieniu wymarzonego M, wspierając osobę kupującą w jak najszerszym zakresie. Zakres usług powinien być dokładnie określony w umowie – jej uważna lektura to najskuteczniejszy sposób na uniknięcie pułapek.