Czynsze za najem - jak je regulować? 6. część cyklu „Jak u siebie – wszystko o najmie instytucjonalnym”

Umowa najmu różni się zasadniczo od większości podobnych kontraktów zawieranych w gospodarkach kapitalistycznych. Z jednej strony jest ona zawierana na długi okres, czasem nawet bardzo długi okres, a dotyczy przedmiotu, którego rynkowa wartość może się zmienić nawet o kilkadziesiąt procent w ciągu roku. Skłania to wynajmujących do zapisywania w umowach mechanizmów waloryzacji ceny. Z drugiej strony, objęte nią świadczenie, czyli prawo do mieszkania, jest uznawane za jedno podstawowych praw społecznych. Wymusza to szczególną ochronę najemców przed nadmiernym wzrostem czynszu – do poziomu, który zmusi ich do wyprowadzki, a w skrajnych przypadkach doprowadzi do bezdomności.

Na nieuregulowanych i słabo rozwiniętych rynkach najmu najpopularniejszą formą rozwiązywania problemu regulacji czynszu jest zawieranie umów najmu na krótki okres (zwykle nie dłużej niż rok), a następnie ich przedłużenie lub renegocjacja na kolejny okres o zbliżonej długości. Ten mechanizm jest jednak niekorzystny nie tylko dla najemców, ale także dla samych wynajmujących. Z oczywistych względów zmniejsza on poczucie bezpieczeństwa osób użytkujących lokal, ponieważ nie mogą oni planować długoterminowo swojego budżetu i muszą się liczyć z ryzykiem wyprowadzki praktycznie w każdym momencie. Wynajmujący z kolei są obarczeni dodatkowymi kosztami biurokracji, ryzyka konieczności poszukiwania nowych najemców oraz utratą potencjalnych dochodów z czynszu. W wielu krajach, w tym w Polsce, po zakończeniu umowy najmu na czas określony jest automatycznie przekształcana w umowę na czas nieokreślony i to przy niezmienionej wysokości czynszu, ale z równie wysoką ochroną lokatorów przed wypowiedzeniem umowy czy eksmisją.

Dlatego wraz z profesjonalizowaniem się rynku najmu wynajmujący zaczęli stosować różne klauzule pozwalające na zmianę cen czynszu lub ich automatyczną waloryzację – o stały lub zmienny procent. Ze względu jednak na słabą pozycję najemców w negocjacjach warunków umowy, czynsze w długoterminowych kontraktach najmu zaczęło regulować państwo. W ten sposób powstał kanon stosowanych regulacji zmian cen czynszu, a co za tym idzie, również stosowanych praktyk rynkowych.

Najpopularniejszą metodą automatycznych zmian czynszu dozwolonych przez państwo jest ich indeksacja do inflacji lub innego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych. Przykładowo w Belgii czynsze mogą być co do zasady waloryzowane tylko raz do roku o tzw. indeks cen zdrowych produktów, czyli wskaźnik inflacji z wyłączeniem cen alkoholu, wyrobów tytoniowych i paliw. Z kolei w Niderlandach czynsze nie mogą rosnąć szybciej niż inflacja plus 1,5 pkt. proc. W jeszcze innych krajach, takich jak Włochy, do indeksacji czynszów za najem stosuje się wskaźniki średnich cen najmu w tej samej lokalizacji. Są one zwykle publikowane przez samorządy lub organizacje zrzeszające wynajmujących. Wadą stosowania klauzul wiążących czynsze z różnymi wskaźnikami cen jest ich duża zmienność w momencie występowania szoków ekonomicznych. Wówczas czynsze najmu mogą w ciągu kilku lat wzrosnąć nawet dwukrotnie, wpędzając w problemy finansowe najemców. Alternatywą w takiej sytuacji jest powiązanie zmian czynszu ze wzrostem dochodów. Z oczywistych względów tego typu indeksacja musi się wiązać z aktywnym udziałem państwa, które publikowałoby tablice średnich zmian dochodu w danej lokalizacji.

Bardziej radykalnym rozwiązaniem stosowanym w niektórych jurysdykcjach, tak jak ostatnio w Berlinie, jest czasowe zamrażanie poziomów czynszu w momencie, gdy ich wzrost doprowadzał do nadmiernego obciążenia budżetów gospodarstw domowych. Tego typu interwencje przynosiły jednak ograniczoną korzyść dla najemców, którzy często zostawali przywiązani do zawartych wcześniej umów, a co za tym idzie użytkowanych lokali, ponieważ wszelka zmiana miejsca zamieszkania wiązałaby się z drastycznym wzrostem kosztów. Jak pokazują prowadzone w ostatnich latach badania rygorystyczne kontrolowanie czynszów ogranicza nierówności majątkowe w społeczeństwie, ale za to zmniejsza podaż mieszkań na wynajem i mobilność samych najemców.

Wybór formy zamieszkiwania dla większości z nas był i prawdopodobnie zawsze będzie uzależniony od możliwości finansowych. Nie oznacza to jednak, że argument ekonomiczny stoi ponad innymi czynnikami determinującymi nasze decyzje. Badania pokazują, że struktura korzystających z najmu zmienia się w kierunku powiększania grupy świadomie wybierających tę formę. Wśród powodów tej zmiany znajdują się większa elastyczność, dobra lokalizacja, czy właśnie przewidywalna wysokość opłat, którą zapewnia umowa najmu instytucjonalnego.

PFR Nieruchomości jako zarządzający największą pulą – bo blisko sześciotysięczną - mieszkań na wynajem w Polsce stawia na przejrzyste warunki najmu.

Do mieszkań w wielu naszych inwestycjach przeprowadzamy nabory na kilka miesięcy przed startem zawierania umów najmu. Już na etapie rekrutacji do mieszkań podajemy konkretną kwotę średniej stawki czynszu najmu. Dlatego wnioskujący o mieszkania są świadomi warunków finansowych naszej oferty. Każdy, kto znajdzie się na liście osób uprawnionych do zawarcia umowy najmu, wybiera mieszkania, którymi jest zainteresowany. Poza metrażem i układem pomieszczeń przy każdym z nich jest podana precyzyjna stawka czynszu najmu i opłaty eksploatacyjnej. Po dokonaniu wyboru, najemca otrzymuje umowę najmu instytucjonalnego, w której wskazujemy konkretne kwoty – czynszu, opłaty eksploatacyjnej oraz stawek za media. Tu nie ma zaskoczeń. W umowach jasno określamy, że czynsz nie może być dowolnie podnoszony w okresie trwania umowy, może być on jedynie waloryzowany raz do roku o wskaźnik inflacji. Dla nas jako zarządzającego dwoma funduszami oferującymi mieszkania na wynajem, liczy się stabilny rozwój, wysoki wskaźnik wynajęcia oraz jak najniższa rotacja na naszych osiedlach. Możemy to osiągnąć tylko dzięki jasnym zasadom i stabilnym warunkom finansowym dla naszych najemców.

Najemcy mogą mieć pewność, że ich czynsze nie wzrosną w okresie trwania umowy, znany jest również z góry tryb rozliczania kaucji. Po zakończeniu obowiązywania umowy najemcom przysługuje także pierwszeństwo najmu na kolejny czas.

Stawki czynszu waloryzowane są zgodnie ze średniorocznym wskaźnikiem cen towarów i usług konsumpcyjnych – ta zasada obowiązuje wszystkich naszych najemców. Aby złagodzić skutki tego mechanizmu, które w tym roku mogły być dotkliwe dla najemców, zdecydowaliśmy o „zamrożeniu” czynszu na obecnym poziomie do końca 2025 roku.