Najem instytucjonalny – czym jest i dlaczego się opłaca? 1. część cyklu "Jak u siebie – wszystko o najmie instytucjonalnym"

Hasło „najem instytucjonalny” budzi często niepokój, ponieważ wiele osób nie rozumie czym jest oraz czym różni się od zwykłego najmu. Z tego względu, że jest to jeszcze relatywnie mało znane pojęcie, w domyśle wielu z nas może zakładać, że jest czymś gorszym. Tymczasem to nieprawda.

Najem instytucjonalny to taki, w którym po stronie wynajmującego (czyli posiadacza mieszkania) znajduje się zamiast fizycznej osoby profesjonalna firma. Taka, która nie tylko zarządza mieszkaniami, szuka najemców (czyli lokatorów) i pilnuje płatności, ale też jest rzeczywistym właścicielem mieszkania, co oznacza, że dba o jego standard i jakość.

Taki najem może dotyczyć stosunkowo małej firmy, która posiada ponad 10 mieszkań w różnych lokalizacjach. Najczęściej jednak hasło najmu instytucjonalnego pojawia się w kontekście dużych firm i funduszy, które kupują całe budynki, z reguły od początku projektowane pod potrzeby najmu instytucjonalnego. Takie budynki nazywa się BTR (Build to Rent), czyli są budowane na wynajem. Natomiast cały sektor najmu instytucjonalnego określa się w Polsce mianem PRS (Private Rented Sector), choć w niektórych krajach pojęcie to obejmuje również inne formy najmu prywatnego.

Inwestycja PFR Nieruchomości S.A. Warszawa, ul.Samochodowa

Jakie są zalety rynku PRS? Jest ich wiele. Nawet wtedy, gdy stanowią zaledwie kilka procent całego rynku najmu mieszkań podnoszą jego standard. PRS ujednolica rozdrobniony rynek najmu pod względem umów, oferowanych warunków i standardu lokali. Nieruchomości budowane na wynajem (BTR) aranżowane są w sposób neutralny i dający możliwość samodzielnego urządzenia detalami, tak by przyszli lokatorzy mogli utożsamić się z zamieszkiwaną przestrzenią i traktować jak swoją. Bo najem PRS ma w swoim założeniu podejście długoterminowe — co sprawia, że nie traktuje swoich najemców jako tymczasowych użytkowników, a stara się, by czuli się w mieszkaniu oraz budynku dobrze i nie szukali alternatyw.

Firmy działające w sektorze PRS priorytetowo podchodzą do wizerunku marki, długoterminowych umów i komfortu najemców. Mimo niewielkiej dziś skali najmu instytucjonalnego, wiele wskazuje na jego dalszy rozwój. Nie powinno to jednak budzić obaw, wręcz przeciwnie. Jednostki PRS staną się alternatywą dla lokali wynajmowanych na rynku detalicznym, co przełoży się na wyższą jakość i stabilność całego rynku najmu okazjonalnego, a co za tym idzie profesjonalizację i zwiększenie bezpieczeństwa świadczonych usług.

Inwestycja PFR Nieruchomości S.A. Gdańsk ul.Kilińskiego

Umowa najmu instytucjonalnego w technicznym sensie jest bardzo podobna do znanej już większości najemców umowy najmu okazjonalnego — jednak z kilkoma dodatkowymi zaletami. W umowie najmu instytucjonalnego nie trzeba tak jak w umowie najmu okazjonalnego wskazywać adresu, pod którym możemy zamieszkać gdy wygaśnie umowa — ale musimy potwierdzić notarialnie, że zgadzamy się „poddać egzekucji” czyli wyprowadzić w przypadku wygaśnięcia umowy lub jej przerwania z naszej winy. Taką winą jest m.in. wykorzystywanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem lub niepłacenie czynszu przez ponad 3 miesiące. Kaucja działa tak, jak w innych formach najmu — przy czym w przypadku najmu instytucjonalnego może wynosić maksymalnie 6-krotność czynszu, kiedy w tradycyjnej umowie najmu może wynosić nawet 12-krotność. Umowy zawiera się wyłącznie w formie pisemnej, na czas określony, jednak nieograniczony co do długości trwania.

Warto wiedzieć:

Private Rented Sector (PRS) - segment rynku najmu, w którym wynajmujący to podmiot profesjonalnie zajmujący się działalnością gospodarczą w tym zakresie.

Built-to-rent (BTR) - inwestycja budowlana licząca przynajmniej 50 jednostek na wynajem, przeznaczona do wynajmu na minimum 15 lat. Budynek pozostaje własnością jednego podmiotu i zarządzany jest przez jedną wyspecjalizowaną w tym zakresie i posiadającą odpowiednie uprawnienia firmę. Obiekt powinien być wyposażony w odpowiednie udogodnienia i spełniać potrzeby najemców.

Najem instytucjonalny - rodzaj najmu wprowadzony w 2017 r., w którym właściciel to podmiot prowadzący działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu profesjonalnych usług najmu.

Najem okazjonalny - rodzaj najmu wprowadzony w 2009 r., w którym właściciel to osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej związanej z najmem. Wymaga ingerencji notarialnej i powstała w celu wynajmowania lokali w krótszych terminach (np. 3 miesięcy).

Najem detaliczny - rodzaj najmu, w którym właściciel to osoba prywatna niebędąca wyspecjalizowana w zakresie wynajmu mieszkań. Stanowi on dodatkowe źródło dochodu powstałe wskutek dziedziczenia lub zakupu inwestycyjnego.

Najem rozproszony – w ten sposób określa się tę część mieszkań na wynajem, której właścicielami są właściciele będący osobami prywatnymi. Są to zarówno mieszkania odziedziczone, jak i też tzw. mieszkania drugie (np. w innym mieście, o innym metrażu). Zdarza się też, że prywatne osoby inwestują w pojedyncze mieszkania w celu udostępnienia ich na wynajem.

Zarządzanie najmem - proces polegający na kompleksowej obsłudze lokatorów i właścicieli/a, należący do obowiązków operatora lokalu lub budynku na wynajem.

Coliving - forma mieszkaniowa oparta na ekonomii współdzielenia, dzięki której mamy dostęp do wielu przestrzeni i usług, jednocześnie nie będąc w ich posiadaniu.

Istniejemy na polskim rynku najmu już od niemal dekady. Na pierwsze mieszkania w naszej ofercie (inwestycja w Poznaniu przy ul. Saperskiej) patrzono z pewną dozą ostrożności i określano mianem ciekawego „eksperymentu”. Dziś z przeszło 5,5 tysiącem wynajętych mieszkań oraz kolejnymi 2 tysiącami w budowie wiemy, że ten „eksperyment” był bardzo udany. Świadczy o tym bardzo wysoki poziom wynajęcia naszych mieszkań i rosnące zainteresowanie najmem instytucjonalnym. Mówiąc o zainteresowaniu mam na myśli nie tylko coraz większe grono Polaków, które woli używać, a niekoniecznie posiadać mieszkanie, ale także rosnącą rzeszę inwestorów, którzy wraz z nami budują ten rynek.

Oczywiście, dziś jego skala nie jest duża, ale wierzę w to, że mieszkania na wynajem od profesjonalnych podmiotów — takich jak PFR Nieruchomości — będą systematycznie rosnącą i różnorodną ofertą odpowiadającą na coraz większe zapotrzebowanie. Nasi najemcy – wśród powodów, dla których wybrali zamieszkanie u nas – najczęściej wskazują, że to dla nich szansa na przeprowadzkę z lokalu o gorszym standardzie do nowoczesnego mieszkania, zmianę wynajmującego z osoby prywatnej na bezpieczniejszą ofertę Funduszu lub po prostu szansa na uniknięcie konieczności wiązania się długoletnim kredytem hipotecznym. To dla wielu także wygoda, dobry serwis i wystandaryzowana jakość.

Inwestycja PFR Nieruchomości S.A. Warszawa, ul.Samochodowa