Polacy szukają dużych mieszkań, ale kupują... małe

Nie ma obecnie na rynku deweloperskim w Polsce mocniejszej i skuteczniejszej marki niż Grupa Murapol. Prawda czy fałsz?
...(chwila ciszy) Dziś na rynku mamy przynajmniej kilka mocnych marek - i w deweloperce mieszkaniowej, i komercyjnej. Jesteśmy jednym z wiodących podmiotów w branży. Natomiast czy najskuteczniejszym i najlepszym? Zaprzeczyć nie mogę, ale potwierdzenie może zabrzmieć zbyt buńczucznie.

Pytam o to, bo rekordowy rezultat sprzedaży Grupy Murapol w 2016 roku, a więc zawarcie umów na 3042 mieszkania, robi wrażenie.
Staramy się wykorzystywać wszystkie możliwości, jakie daje rynek, dywersyfikować działalność, iść szeroko i nie ograniczać działalności do jednego czy dwóch miast, bo uważamy, że w dłuższej perspektywie czasu pozwoli nam to znacząco zwiększyć wyniki w stosunku do 2016 roku. Już 2017 rok pokazuje, że nasza strategia przynosi efekty. Dlatego poszerzamy portfel miast średniej wielkości, a jednocześnie staramy się aktywnie rozbudowywać ofertę inwestycji w największych miastach, w których jesteśmy. To oczywiste, że tam możliwości zwiększania skali są największe.

W jakich miastach pojawi się Grupa Murapol?
W tym roku pozyskaliśmy nieruchomości w Gliwicach i Sosnowcu. Prowadzimy analizy takich miast jak Zabrze, Szczecin, Rzeszów, Lublin, Olsztyn. To lokalizacje, które bierzemy pod uwagę. Trudno dziś mówić o konkretach, ale w naszej opinii to miasta warte zainteresowania. Śląsk i Zagłębie szczególnie - uważamy, że te regiony mają bardzo duży potencjał. W Tychach, które są miastem średniej wielkości, realizujemy projekty od blisko dziesięciu lat i cały czas jest potencjał do uruchamiania kolejnych. Rozglądamy się po całym Górnym Śląsku i Zagłębiu.

Czy znalezienie atrakcyjnej lokalizacji, satysfakcjonującej klientów i dewelopera, to duże wyzwanie?
Satysfakcja klienta to kwestia atrakcyjnej lokalizacji, odpowiedniego standardu mieszkania, ale też… ceny. Nie ma co ukrywać, że podstawową determinantą dla większości klientów jest właśnie cena. Oferujemy mieszkania w tzw. segmencie popularnym, gdzie klientami są osoby, które finansują zakup mieszkania kredytem hipotecznym. Dlatego cena ma kluczowe znaczenie. Poza tym na atrakcyjność lokalizacji można patrzeć różnorako - jeszcze 10 lat temu Bażantów w Katowicach nie był atrakcyjną lokalizacją. Tymczasem dziś pojawiają się tam coraz to nowi deweloperzy, rosną kolejne osiedla i powstaje w zasadzie nowa dzielnica. Nie każdy klient chce mieszkać w centrum miasta - choć są atrakcyjne możliwości wyremontowania kamienicy czy wznoszenia nowych budynków w ścisłym centrum. To ma swoje plusy: jest blisko do mnóstwa restauracji, silnie rozwiniętej komunikacji miejskiej itd. Ale ma też swoje wady - hałas, tłok itp. Lokalizacje, jak wspomniany Bażantów, mają inne walory. Tam będzie spokój, komunikacja miejska z czasem będzie się poprawiała, a dostęp do centrum i tak jest dobry. Bez trudu można też dojechać do istotnych arterii prowadzących w różne strony Polski. Klienci mają różne preferencje. Staramy się analizować geograficznie, jak wyglądają miasta od strony infrastruktury. I na podstawie tych analiz podejmujemy decyzje. Nie jesteśmy zainteresowani budowaniem w szczerym polu. Natomiast jest wiele ciekawych części miast, które są w miarę dobrze skomunikowane i znajdują się stosunkowo blisko najatrakcyjniejszych przestrzeni miejskich, a jednak trochę na uboczu. I one są niezagospodarowane. Tu widzę potencjał. Trzeba pamiętać, że im bliżej centrum, tym droższy grunt i więcej różnych przeszkód powodujących wzrost kosztów budowy, co przekłada się na wyższą cenę mieszkania. A na taką może pozwolić sobie zdecydowanie mniejsza część społeczeństwa. Szerokie grono klientów preferuje trochę tańsze lokalizacje. My chcąc działać na dużą skalę i ciągle zwiększać liczbę sprzedawanych mieszkań szukamy kompromisu pomiędzy atrakcyjnością lokalizacji, kosztem jej pozyskania, a możliwością zaoferowania klientowi interesującej ceny.

Jakich mieszkań szukają dziś Polacy?
Szukają dużych, ale kupują małe. Takie są realia. I znów wracamy do tego, że większość klientów to osoby biorące kredyty hipoteczne. A warunki uzyskiwania kredytu zmieniły się na gorsze dla klientów. Siedem lat temu wkład własny mógł wynosić zero procent, dziś jest oczekiwany 20-procentowy udział środków własnych. To ogranicza dostępność do kredytów dla części społeczeństwa. W związku z tym najpopularniejszymi mieszkaniami na rynku są dziś lokale w przedziale 40-50 metrów kw. W zależności od tego, kto i jak potrafi je zaprojektować, są to dwu- lub trzypokojowe mieszkania. Ktoś je kiedyś nazwał kompaktowymi, bo są nieduże, ale zaprojektowane w taki sposób, by dawały maksymalną funkcjonalność. To mieszkanie, w którym w perspektywie czasu można założyć rodzinę.

Plan Grupy Murapol na 2017 rok zakłada dalszy wzrost sprzedaży do minimum 4 tys. mieszkań. Kolejny rekord jest realny?
Po pierwszym kwartale wydaje się, że tak. Oczywiście po drodze mogą wydarzyć się różne rzeczy. Nie jestem jasnowidzem, stawiam tylko cele i robię wszystko, by je osiągnąć. Być może się nie uda, być może trochę zabraknie, ale jeśli chodzi o przedsprzedaż za pierwszy kwartał, w którym zakontraktowaliśmy 814 lokali, to jestem pełen optymizmu - uważam, że bariera 4 tysięcy sprzedanych mieszkań jest absolutnie w naszym zasięgu. Tym bardziej że będziemy wprowadzać w tym roku szereg nowych projektów do sprzedaży, na bieżąco będziemy uzupełniać ofertę praktycznie w każdym mieście, w którym jesteśmy. Jest na to potencjał. Zarówno jeśli chodzi o stronę popytową, czyli o naszych potencjalnych klientów, a także jeśli chodzi o podaż, a więc naszą zdolność do dostarczenia odpowiedniej ilości zasobów, by ten wynik padł.

Czy mocna pozycja w kraju dała poczucie pewności, by wyjść z ofertą na rynek zagraniczny? Murapol inwestuje w Berlinie i Edynburgu. Jak firma odnajduje się na zagranicznym rynku?
Na razie z podniesioną głową, ale troszkę nieśmiało. To nieduże projekty. Zresztą, celowo tak wybraliśmy zarówno miasta, jak i lokalizacje w tych miastach, żeby nie były to duże inwestycje, ale takie, które na wypadek ewentualnych niepowodzeń - bo tego w biznesie nigdy nie można wykluczyć - w żaden sposób nie odbiły się na naszej działalności w Polsce. Sami byliśmy ciekawi, jak zostaniemy przyjęci, jako Polacy, którzy Niemcom czy Szkotom kupują ziemię. To w końcu kraje dużo bogatsze od nas i z większymi tradycjami biznesowymi, także na rynku nieruchomości. Dlatego z pewną dozą nieśmiałości wykonywaliśmy te ruchy. Zostały one poprzedzone bardzo długimi analizami rynków. Ale to pełna premedytacja - te projekty mają być skierowane do szerokiego grona klientów. Mają trafić do przeciętnego Niemca, Szkota, ale również mieszkającego tam Polaka.

A Polaków w Niemczech czy Szkocji nie brakuje...
Szczególnie w Szkocji nasz pierwszy komunikat o kupnie działek wywołał duże poruszenie. Odezwało się bardzo dużo osób zainteresowanych tym, co to będą za mieszkania, gdzie dokładnie się znajdą. Z drugiej strony zgłosiło się sporo firm, które wyraziły chęć udziału w pracach związanych z realizacją tego projektu. To firmy lokalne, zarejestrowane w Szkocji, ale zakładane przez Polaków, którzy tam prężnie biznesowo działają.

Jakie są zagraniczne aspiracje Murapolu?
Inwestycje w Berlinie i Edynburgu to pierwsze kroki. Międzynarodowe ambicje są dużo większe. Mówimy między sobą w firmie, że Edynburg to rozpoczęcie drogi do Londynu. Na południe, przez parę miast. Niemcy i Wielka Brytania, ze względu na status majątkowy i społeczny oraz niedobór mieszkań na tych rynkach, są bardzo atrakcyjne. Widzimy siebie docelowo we wszystkich istotnych miastach w obu tych krajach. Oczywiście zajmie nam to trochę czasu - Murapol w Polsce do tego poziomu, na którym jesteśmy dziś, dochodził przez 16 lat. To nie dzieje się z dnia na dzień. Skalowalność tego biznesu przez to, że te procesy inwestycyjne są długotrwałe i kapitałochłonne, jest ograniczona. Jeśli uda nam się jeden, drugi projekt przeprowadzić z sukcesem, nasz apetyt wzrośnie. W Niemczech i Szkocji jesteśmy na etapie zdobywania pozwoleń na budowę. Gdy wejdziemy na budowę, a potem na rynek sprzedaży, dopiero wtedy przekonamy się, czy to, co sobie zaplanowaliśmy, uda się zrealizować.

Jak Murapol odbierany jest za granicą? Urzędnicy i tamtejszy biznes wiedzą, że mają do czynienia z numerem jeden w Polsce?
Kontakty z lokalną administracją są bardzo przyjazne. Urzędnicy są zaskakująco otwarci i chętni do pomocy, co nie zmienia faktu, że każdy z tych projektów ma swoje określone wymagania. Dochodziły do nas sygnały, że nasza działalność w Polsce została sprawdzona. Potwierdziło się to m.in. przez zaproszenie do The Scottish Property Federation. Od tamtejszego biznesu wiem, że to, co dzieje się na rynku deweloperskim w Polsce, i wyniki, jakie osiągają polskie firmy, w tym Murapol, robi ogromne wrażenie w Szkocji i Niemczech. Przy tych zagranicznych projektach postępujemy w przypadku pozyskiwania gruntów dokładnie tak jak w Polsce. Są to zakupy warunkowe, w których warunkiem ostatecznego dojścia do transakcji jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Podchodzimy do tych inwestycji ostrożnie, nie chcemy angażować i mrozić kapitału. W Szkocji negocjowaliśmy w ten sposób, by większą część kwoty zapłacić dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę

Murapol angażuje się w projekty, które wpisują się w ideę biznesu odpowiedzialnego społecznie. Ale nie tylko - po Podbeskidziu, reprezentacji Polski w rugby, firma wspiera finansowo Widzew Łódź.
Wśród tych wymienionych aktywności jako najważniejszą wskazałbym Akademię Piłkarską 21, założoną przez Mirka Szymkowiaka i Tomka Frankowskiego. To jest element, który wykorzystujemy biznesowo, ale dużo istotniejsze jest samo zaangażowanie w tę akademię i jej rozwój. Odbywający się co roku w Krakowie turniej dla dzieci Murapol Cup skupia najsilniejsze zespoły z całej Europy (Manchester United, FC Barcelona, Juventus Turyn, Celtic Glasgow - red.), które chwalą sobie organizację i poziom tego turnieju. I z przyjemnością wracają na kolejne edycje. Dla nas to duża satysfakcja. Sport to istotny element, który prócz rozwoju tężyzny fizycznej, kształtuje charakter i wartości. Ale nasze działania związane ze sportem dzieci i młodzieży nie ograniczają się tylko do piłki nożnej. Nasza aktywność w tym kierunku będzie rosła. Mamy w Grupie szereg osób, które czynnie uprawiają sporty na poziomie nawet półprofesjonalnym. Ta sportowa rywalizacja tkwi gdzieś w naszym charakterze, to rywalizacja nie tyle z rynkiem i konkurencją, ale i samym sobą.

Mocno kciuki za was trzymają w Łodzi, szczególnie na Widzewie, odkąd Murapol podpisał umowę sponsorską z Widzewem Łódź…
Widzew to marka sama w sobie. Pochodzę z okolic Łodzi i Widzew noszę w sercu. To dla mnie prywatnie duże wydarzenie, że możemy wesprzeć Widzew. Po podpisaniu umowy sponsorskiej dostaliśmy mnóstwo podziękowań i gratulacji z całej Polski, także z Bielska-Białej. To ewenement, że klub piłkarski ma tylu kibiców rozrzuconych po całym kraju. To w tym wszystkim najfajniejsze - widać emocje ludzi. Podpisaliśmy umowę sponsorską, wesprzemy klub finansowo, ale zakładam, że skorzystamy obopólnie - pokazanie się z herbem Widzewa jest fajne i nośne dla firmy. To rodzaj promocji i reklamy. Z drugiej strony chcielibyśmy dołożyć od siebie coś, co pozwoli wrócić Widzewowi do ekstraklasy i walczyć o mistrzostwo Polski. Zajmie to parę lat, ale poznaliśmy się z ludźmi, którzy pracują w Widzewie i dla Widzewa. Widać olbrzymią determinację, mnóstwo emocji, ale i twarde myślenie o pieniądzach. Nie ma miejsca na pojedyncze fajerwerki, które mogłyby zachwiać kondycją finansową klubu. Po spotkaniach z zarządem Widzewa jestem przekonany, że klub jest na dobrej drodze. Nawet jeśli nie awansuje w tym sezonie, to jest dobry fundament, by w przyszłym sezonie od pierwszej kolejki walczyć o wejście do II ligi.

Żyłka sportowa idzie u pana w parze z deweloperską. Satysfakcja ta sama?
Murapol to od dziewięciu lat moje życie. Nie traktuję tego jako pracę czy obowiązek, ale jako pasję. To, że nam się udaje pozyskiwać kolejne grunty i pozwolenia na budowę, przekładając to na systematycznie rosnącą sprzedaż, nie jest kwestią tego, że ktoś mi kazał to robić. Ja autentycznie tym żyję. Siedem dni w tygodniu. Piłka nożna i Murapol to moje dwa największe hobby.

MICHAŁ SAPOTA
Z Grupą Murapol związany od 2009 roku, przez pierwsze 5 lat jako wiceprezes zarządu Murapol SA, od 2014 r. na stanowisku prezesa zarządu tej spółki. Z wykształcenia pedagog, z zamiłowania finansista. Jest absolwentem Akademii im. Jana Długosza w Częstochowie. Jako prezes zarządów Murapol SA oraz Abadon Real Estate SA koordynuje wszystkie procesy zachodzące w Grupie Murapol.

MURAPOL SA

Firma deweloperska z siedzibą w Bielsku-Białej, działająca na rynku od 2001 roku. Zajmuje się budową osiedli mieszkaniowych i obiektów komercyjnych oraz sprzedażą mieszkań, rezydencji, apartamentów, a także biurowców i lokali handlowo-usługowych. Obecnie Grupa Murapol jest liderem rynku deweloperskiego w Polsce - w 2016 roku podpisała 3042 umowy sprzedaży mieszkań.